Filtraciones y goteras en la comunidad: Quién paga
Llegan las primeras lluvias fuertes del otoño a la Costa del Sol y, con ellas, las llamadas al administrador: una mancha de humedad en el techo del dormitorio o una gotera en el garaje, aparecen las primeras filtraciones de agua.
La pregunta siempre es la misma: ¿quién lo paga? y la respuesta depende casi siempre de una cosa ¿de dónde sale el agua?
La regla general cuando existen filtraciones: elemento común o privativo
En un edificio en régimen de propiedad horizontal hay dos tipos de elementos. Los privativos son los de cada propietario: su piso o local y las instalaciones que solo le dan servicio a él. Los comunes son de todos. El artículo 396 del Código Civil pone ejemplos: cubiertas, fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas y balcones, muros, patios, y las conducciones y canalizaciones de desagüe y de agua.
Si el agua sale de un elemento común, la reparación corresponde a la comunidad. La ley considera obligatorias las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes, y no hace falta un acuerdo previo de la junta para hacerlas.
Si sale de un elemento privativo, paga su propietario. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada uno a mantener su piso y sus instalaciones en buen estado para no perjudicar a los demás, y a pagar los daños que cause por descuido.
Los estatutos o el título constitutivo del edificio pueden precisar qué es común y qué no en cada caso. Si hay dudas, es lo primero que hay que mirar.
Los casos más habituales
Gotera en el último piso
Si el agua entra por la azotea o el tejado, el origen suele ser la cubierta o su impermeabilización, que son elementos comunes. Paga la comunidad, tanto la reparación de la cubierta como los daños dentro de la vivienda.
Humedad en la pared que da a la fachada
Las grietas en la fachada, los remates de ventanas en mal estado o los revestimientos exteriores que dejan pasar el agua también son cosa de la comunidad. Ocurre a menudo en edificios con años encima, sobre todo en las caras más expuestas al viento y la lluvia.
Terrazas de uso privativo
Es el caso que más discusiones genera. Muchos áticos tienen una terraza que solo usa su propietario, pero que hace de cubierta para el piso de abajo. La impermeabilización suele considerarse un elemento común, así que su reparación la paga la comunidad. Si la filtración se debe a un mal uso, como macetas que tapan el sumidero o una obra del propietario que dañó la lámina, paga el propietario.
Agua del vecino de arriba
Una tubería del baño que pierde, la goma de la lavadora o una ducha mal sellada. Si el origen está dentro de otro piso y la instalación solo le da servicio a él, paga ese vecino, normalmente a través de su seguro de hogar.
Bajantes y desagües generales
Las bajantes que recogen el agua de todo el edificio son comunes. Si una se rompe o se atasca y provoca daños, paga la comunidad. Distinto es que el atasco venga de lo que alguien tira por su desagüe; en ese caso, si se puede demostrar, responde quien lo causó.
Qué hacer cuando aparecen filtraciones
- Haz fotos y vídeos de la mancha, del techo y de cualquier objeto dañado, con la fecha. Si la mancha crece, repítelas cada pocos días.
- Avisa al administrador cuanto antes. La ley le encarga ordenar las reparaciones urgentes y dar cuenta después al presidente. No hace falta esperar a una junta.
- Habla con el vecino de arriba si sospechas que el agua viene de su piso. Está obligado a dejar entrar para revisar y hacer las reparaciones que necesite el edificio, y la comunidad le paga los daños que eso le cause.
- Da parte a tu seguro de hogar. Aunque al final pague otro, tu aseguradora puede mandar un perito a localizar el origen y entenderse con el seguro de la comunidad o el del vecino.
Lo que no conviene es reparar por tu cuenta antes de que alguien vea el daño. Sin un peritaje es mucho más difícil reclamar después.
¿Qué seguro paga? Aquí comienzan los problemas
Si el origen es común, la reclamación va al seguro de la comunidad. Si es privativo, al seguro de hogar del propietario responsable. En la práctica, cuando hay dos aseguradoras implicadas, suelen ser ellas las que se ponen de acuerdo, y el vecino perjudicado cobra a través de la suya.
Merece la pena revisar la póliza de la comunidad antes del invierno. Algunas tienen franquicias altas en daños por agua o no cubren la localización de la avería. La ley permite pagar ese seguro con cargo al fondo de reserva.
¿Y si el vecino de arriba no tiene seguro de hogar? Entonces responde él directamente. La obligación de reparar los daños que cause su piso no depende de que tenga póliza, así que tendrá que pagar la reparación de su avería y los daños en tu vivienda. Si se niega, tu propio seguro puede pagarte y reclamarle después a él.
¿Y el Consorcio de Compensación de Seguros?
Después de una DANA o un temporal fuerte, mucha gente piensa que paga el Consorcio. Solo en casos muy concretos. El Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios cubre la inundación extraordinaria, como el desbordamiento de un río o un embate de mar. Pero excluye expresamente la lluvia que cae directamente sobre el edificio o la que recogen su cubierta, su azotea, su red de desagüe o sus patios.
Dicho de otra forma: una gotera por lluvia, por fuerte que sea, la paga el seguro ordinario. El Consorcio entra cuando el agua llega desde fuera porque se ha inundado la zona, o con vientos excepcionales que el reglamento define con cifras concretas. Y solo indemniza a quien tiene un seguro contratado, porque se financia con un recargo que va incluido en las pólizas.
Si nadie quiere hacerse cargo
A veces el vecino de arriba niega que el agua venga de su casa, o la comunidad no quiere pagar una terraza que considera privativa. Lo más eficaz es un informe técnico independiente que diga dónde está el origen. Con ese informe en la mano, la mayoría de los casos se resuelven sin juicio.
Si aun así no hay acuerdo, el perjudicado puede reclamar por la vía judicial al vecino o a la comunidad, según corresponda. Antes de llegar a eso, conviene llevar el asunto a la junta para que quede recogido en el acta.
Cómo evitar la mayor parte de las filtraciones
Casi todas las filtraciones que vemos al llegar el otoño tienen el mismo origen: sumideros de azotea llenos de hojas, canalones atascados o una impermeabilización que llevaba años pidiendo una revisión. Una revisión de cubiertas y desagües en septiembre cuesta mucho menos que reparar un techo y pagar los daños de dos o tres viviendas.
En edificios con antigüedad, la inspección técnica también sirve para detectar a tiempo fachadas y cubiertas que empiezan a fallar. Si tu comunidad no sabe si le toca, aquí explicamos qué pasa con la Inspección Técnica de Edificios.
Cómo lo gestionamos en MartinProperties
Cuando un vecino nos avisa de filtraciones en una comunidad que administramos, localizamos el origen con el técnico o el perito, damos parte al seguro que toque y ordenamos la reparación urgente si hay riesgo de más daños. Todo lo hacemos según lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal, y después informamos al presidente y a la junta.
Si tienes una gotera y no sabes por dónde empezar, escríbenos a info@martin-properties.com o llámanos al +34 633 615 420.
