Vecino moroso: cómo reclamar las cuotas de la comunidad

Cuando un vecino moroso deja de pagar la comunidad, su parte no desaparece. La pagan los demás, con una derrama o tirando del fondo de reserva. Por eso conviene actuar pronto y hacerlo bien, porque la ley da a las comunidades herramientas bastante eficaces para cobrar.

Lo que cuesta un vecino moroso a los demás

Pongamos una comunidad de 20 viviendas con un presupuesto anual de 36.000 euros, repartido a partes iguales. Cada piso paga 150 euros al mes. Si uno deja de pagar durante un año, faltan 1.800 euros en caja. Con dos morosos, 3.600.

Ese dinero no se puede dejar de gastar. El ascensor, la limpieza, el seguro o la luz de las zonas comunes se siguen pagando, así que el agujero lo acaban tapando los que sí están al día. Y cuanto más se deja pasar, más difícil es recuperarlo.

Primero, un aviso por escrito

Muchos impagos se arreglan con una llamada. Detrás suele haber un recibo devuelto por un cambio de cuenta, una mala racha o un despiste. Lo primero es contactar con el vecino moroso y recordarle la deuda, a ser posible por escrito.

Si no responde, el siguiente paso es un requerimiento formal, normalmente por burofax o carta certificada, con el importe exacto y un plazo para pagar. Sirve para dos cosas: muchas veces basta para que pague y, si no lo hace, deja constancia de que se le avisó.

Si el supuesto vecino moroso está pasando un mal momento, la comunidad puede pactar con él un calendario de pagos. Es mejor cobrar en seis meses que pleitear durante uno.

Lo que puede hacer la junta mientras tanto

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta aprobar medidas para desanimar la morosidad mientras dure la deuda. La ley pone dos ejemplos: cobrar intereses por encima del interés legal o privar temporalmente al moroso del uso de servicios o instalaciones, como la piscina o el gimnasio.

Hay límites. Las medidas no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, no pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda y no se aplican con efecto retroactivo. Se pueden incluir en los estatutos para que queden fijas. Y las deudas con la comunidad generan intereses desde el día en que había que pagarlas.

Hay otra consecuencia que muchos morosos no conocen. Quien llega a la junta sin estar al corriente de sus deudas vencidas, y no las ha impugnado ni consignado en el juzgado o ante notario, puede participar en el debate pero no puede votar. El acta tiene que recoger quién está privado del voto, y su cuota no cuenta para calcular las mayorías.

Lo que no conviene es señalar al vecino moroso de otras formas. La ley solo prevé el tablón de anuncios como vía para notificar la deuda cuando no se le puede localizar. Usarlo para exponer a alguien puede acabar en una reclamación por protección de datos.

El proceso monitorio, paso a paso

Si los avisos no funcionan, la vía habitual es el proceso monitorio. Es un procedimiento judicial rápido y pensado para deudas que se pueden acreditar con documentos, y la Ley de Propiedad Horizontal tiene una versión especial para las comunidades. Estos son los pasos:

1. La junta aprueba la liquidación de la deuda. El acuerdo fija cuánto debe el vecino y autoriza a reclamarlo. Lo normal es incluirlo como punto del orden del día.
2. Se notifica el acuerdo al deudor. Si no se le puede notificar en su domicilio, la ley permite hacerlo en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días.
3. El secretario emite un certificado con el importe y su desglose, con el visto bueno del presidente. Si el secretario es un administrador con la cualificación profesional necesaria y no va a intervenir en la reclamación judicial, no hace falta la firma del presidente.
4. Se presenta la petición en el juzgado con el certificado y el justificante de la notificación. Se pueden incluir las cuotas que venzan hasta la notificación y los gastos de la reclamación, que corren a cargo del deudor.

La petición inicial del monitorio no necesita abogado ni procurador, según el artículo 814 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si la comunidad decide contratarlos, el deudor tendrá que pagar sus honorarios, con los límites que fija esa misma ley.

Si el vecino moroso paga tras el requerimiento del juzgado, se acaba ahí. Si no paga ni se opone, la comunidad puede pedir la ejecución y el embargo de sus bienes, empezando por el propio piso.

Si el vecino se opone

Si el deudor se opone, el asunto pasa a juicio, y dependiendo de la cuantía puede hacer falta abogado y procurador. A cambio, la ley da a la comunidad una ventaja importante: puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la deuda, los intereses y las costas. El juez lo acuerda siempre, sin que la comunidad tenga que dar ninguna garantía. El deudor solo puede evitarlo aportando él las garantías que marca la ley procesal.

Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar

Las cuotas de comunidad son pagos periódicos, y el artículo 1966 del Código Civil fija para ellos un plazo de prescripción de cinco años. Pasado ese tiempo sin reclamar, la comunidad puede perder el derecho a cobrar las cuotas más antiguas.

Hay otro motivo para no esperar. Solo las cuotas de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores tienen preferencia de cobro: la comunidad cobra antes que otros acreedores, incluido el banco que tenga una hipoteca sobre el piso. Las más antiguas pierden esa ventaja.

Si el vecino moroso vende el piso

La venta no borra la deuda. El nuevo dueño responde, con el propio inmueble, de lo que se debía del año de la compra y de los tres anteriores. Por eso el certificado de deuda que el vendedor tiene que llevar a la notaría es tan útil para la comunidad: muchas deudas se cobran justo en ese momento. Lo explicamos con detalle en quién paga las deudas comunitarias al comprar un piso o un local.

Si el administrador se entera de que un piso con deudas se va a vender, conviene que avise a la notaría o al comprador. Es una de las ocasiones más fáciles de cobrar sin pleitos.

Errores que retrasan el cobro

Casi todas las reclamaciones que se complican tienen el mismo origen: papeles mal hechos. Un acuerdo de junta que no recoge bien el importe, una notificación que no se puede acreditar o un certificado sin desglose dan al deudor argumentos para oponerse y alargan todo varios meses.

El otro error habitual es esperar. Hay comunidades que dejan pasar dos o tres años por no enfrentarse a un vecino de toda la vida. Cuando por fin reclaman, la deuda es difícil de pagar para él y parte de ella ya no tiene preferencia de cobro.

Cómo lo gestionamos en Martin Properties

Realizar los cobros y custodiar la documentación de la comunidad son dos de las funciones del administrador de fincas que marca la ley. En las comunidades que administramos en Marbella y la Costa del Sol revisamos cada mes los recibos devueltos y avisamos al vecino moroso en cuanto aparece un impago. Si no se resuelve, preparamos el acuerdo de liquidación para la junta, la notificación y el certificado, y coordinamos la reclamación judicial cuando hace falta.

Si en tu comunidad hay deudas atrasadas que nadie está reclamando, escríbenos a info@martin-properties.com o llámanos al +34 633 615 420 y vemos cómo está cada caso.