¿Quién paga las deudas comunitarias al comprar un piso o un local?

Quién paga las deudas comunitarias al comprar un piso o un local?

Si el vendedor tiene cuotas de comunidad sin pagar, esas deudas comunitarias no se va con él cuando firma la venta. Una parte se queda pegada al piso, y la comunidad puede cobrarla aunque el dueño ya seas tú. Es una de las sorpresas más habituales después de una compraventa y casi siempre se evita con un documento que el vendedor está obligado a aportar.

Empezamos por lo que dice la ley y terminamos con lo que conviene revisar de la comunidad antes de firmar.

Qué cuenta como deudas comunitarias

Es todo lo que un propietario tenía que aportar para los gastos comunes y no ha pagado. Lo más frecuente son las cuotas ordinarias: limpieza, conserjería, jardines, piscina, ascensor, el seguro del edificio o la luz de las zonas comunes. También entran las derramas que la junta haya aprobado para obras y la aportación al fondo de reserva, que por ley no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. Lo contamos con más detalle en qué es el fondo de reserva de una comunidad.

Lo que paga cada vecino depende de su cuota de participación y de lo que digan los estatutos. Hay edificios donde los locales no pagan el ascensor y otros donde quien no tiene plaza no paga el garaje (un caso que tratamos en ¿estoy obligado a pagar el parking si no tengo plaza?). Así que antes de comprar interesa saber dos cosas: cuánto se debe y cuánto te va a tocar pagar a ti cada mes.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal

La regla está en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. Quien compra una vivienda o un local responde, con el propio inmueble, de lo que debían los propietarios anteriores. Con un límite: lo que corresponde a la parte ya vencida del año en que se compra y a los tres años naturales anteriores. La ley dice que el piso queda «legalmente afecto» a ese pago.

De ahí salen dos consecuencias prácticas. El comprador no pasa a ser deudor personal. Responde el inmueble. Si nadie paga, la comunidad puede pedir el embargo del piso, y el artículo 21 le permite demandar al titular registral para ejecutar sobre él. Lo que queda fuera del límite de tiempo solo se le puede reclamar al vendedor, al nuevo dueño, no.

Si quieres repasar cómo funciona la ley en general, tienes nuestro artículo sobre qué es la Ley de Propiedad Horizontal y cómo afecta a tu comunidad.

Un ejemplo con fechas

Compras un apartamento en Marbella en octubre de 2026. El vendedor dejó de pagar en enero de 2022. La comunidad puede cobrar sobre el apartamento las cuotas de enero a septiembre de 2026 y las de 2025, 2024 y 2023. Las de 2022 quedan fuera, y esas solo puede reclamárselas al antiguo dueño.

Por qué la comunidad cobra antes que el banco

Las cuotas de ese mismo periodo son créditos preferentes. Según el artículo 9.1.e, pasan por delante de los acreedores de los números 3.º, 4.º y 5.º del artículo 1.923 del Código Civil, y entre ellos está el banco que tenga una hipoteca sobre el piso. Por eso las comunidades suelen recuperar lo que se les debe incluso cuando la vivienda acaba subastada.

El certificado de deuda: el papel que tienes que pedir

En la escritura de compraventa el vendedor tiene que declarar si está al corriente con la comunidad o cuánto debe, y aportar un certificado que lo acredite. Sin ese certificado el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador le exima expresamente.

Lo firma quien ejerce de secretario de la comunidad (en la mayoría de edificios, el administrador de fincas) con el visto bueno del presidente. Tienen un máximo de siete días naturales desde que se pide. Y responden de lo que firman: si por culpa o negligencia el certificado dice que no hay deudas y luego aparecen, o si el retraso en emitirlo te causa un perjuicio, puedes reclamarles.

Dos consejos que damos siempre a quien nos lo pide. Solicítalo antes de firmar las arras o, como muy tarde, un par de semanas antes de la escritura, para tener margen si aparece algo. Y mira la fecha: un certificado de hace dos meses no recoge las cuotas que hayan vencido después. Para el día de la firma conviene uno reciente.

¿Se puede renunciar al certificado?

Sí, la ley lo permite. Pero renunciar es firmar sin saber si el piso arrastra deudas, y después no podrás alegar que no lo sabías. No vemos ningún motivo para hacerlo.

La nota simple no basta

La nota simple del Registro de la Propiedad te dice quién es el titular y si hay hipotecas o embargos inscritos. Las cuotas impagadas no aparecen, salvo que la comunidad haya llegado a anotar un embargo. Pide las dos cosas: nota simple y certificado de deuda.

Si aparecen deudas comunitarias antes de firmar

No hace falta romper la operación. Lo normal es elegir una de estas salidas y dejarla por escrito:

• El vendedor paga antes de la firma y trae un certificado actualizado que lo acredite.
• En la notaría se retiene del precio el importe pendiente y se entrega a la comunidad en el mismo acto.
• Se rebaja el precio y el comprador asume la deuda, sabiendo exactamente cuánto es.
• Si hay una derrama aprobada con plazos que vencen después de la venta, se pacta en el contrato quién paga cada plazo.

Las derramas aprobadas antes de la venta

Aquí surgen muchas discusiones. La junta aprueba una derrama en marzo con dos pagos, uno en junio y otro en septiembre, y el piso se vende en julio. ¿Quién paga el de septiembre? La ley no lo dice de forma expresa y los tribunales no siempre lo han resuelto igual, aunque con frecuencia se aplica el criterio de que paga quien es propietario cuando vence cada plazo. Para no depender de un juez, pactadlo con el vendedor en las arras y en la escritura.

Si ya has comprado y te reclaman

Pasa más de lo que parece, sobre todo en compras rápidas o entre particulares. Lo primero es pedir a la comunidad el detalle mes a mes de lo que te reclaman y comprobar que no incluye cuotas anteriores al límite legal.Después, paga o acuerda un calendario con la comunidad. Si no lo haces, la comunidad puede acudir al proceso monitorio y acabar pidiendo el embargo. La junta también puede aprobar medidas contra la morosidad, como intereses por encima del interés legal o la privación temporal del uso de instalaciones como la piscina, siempre que no sean abusivas.

Qué más revisar de la comunidad antes de comprar

El certificado solo habla del piso que compras. La situación de la comunidad es otra cosa, y también acabará en tu bolsillo.

• Las actas de las últimas juntas. Ahí verás derramas aprobadas, obras pendientes o pleitos con vecinos o con la constructora. Si hay acuerdos polémicos, puede que alguien los esté recurriendo.
• Las cuentas del último ejercicio y el nivel de morosidad. U
• El estado del edificio: si le toca pasar la Inspección Técnica de Edificios y qué salió en la última.
• Los estatutos de la comunidad, que fijan el reparto de gastos y a veces limitan usos como el alquiler turístico.

Cómo te ayudamos en Martin Properties

Llevamos más de 30 años administrando comunidades en Marbella y la Costa del Sol, y emitir certificados de deuda es una de las funciones de un administrador de fincas que más repetimos. Si la comunidad del inmueble que te interesa es una de las que gestionamos, preparamos el certificado dentro del plazo legal. Si no lo es, revisamos contigo actas y cuentas para que firmes sabiendo lo que compras.

Mira nuestros servicios o escríbenos a info@martin-properties.com. También puedes llamarnos al +34 633 615 420.

Preguntas frecuentes