¿Cuánto cuesta impugnar un acta de comunidad de propietarios?

A veces nos pueden surgir estas dudas: ¿se puede impugnar un acta de la comunidad? Y sobre todo: ¿cuánto cuesta hacerlo?. En cualquier comunidad de vecinos pueden surgir desacuerdos. No es extraño que en una junta se apruebe algún acuerdo con el que uno o varios propietarios no estén de acuerdo. Aunque la mayoría de decisiones se toman por mayoría y dentro de los márgenes legales, hay ocasiones en las que un vecino siente que se ha tomado una decisión injusta, perjudicial o incluso ilegal.

¿Qué significa impugnar un acta?

Impugnar un acta no es simplemente mostrar desacuerdo o dejar constancia de que no se está conforme con lo que se ha decidido. Es algo más serio: se trata de acudir a los tribunales para que un juez revise el acuerdo adoptado en una junta de propietarios y, si procede, lo declare nulo o lo deje sin efecto.

Este proceso tiene una serie de requisitos legales y plazos que hay que cumplir, por lo que no se puede hacer de forma improvisada o sin asesoramiento adecuado.

¿Quién puede impugnar?

La Ley de Propiedad Horizontal establece claramente quiénes tienen legitimidad para impugnar acuerdos de la comunidad:

Los propietarios que hayan votado en contra del acuerdo durante la junta.
Los propietarios que no asistieron a la junta pero manifiestan su oposición en el plazo legal.
Aquellos a quienes no se les permitió votar, aunque tuvieran derecho.

Además, la persona que quiera impugnar debe estar al día en el pago de los recibos comunitarios. Si tiene alguna deuda con la comunidad, no podrá iniciar este proceso, salvo que deposite judicialmente el importe pendiente.

¿Qué tipo de acuerdos se pueden impugnar?

No cualquier acuerdo puede ser impugnado. La ley solo permite recurrir a los tribunales en casos concretos:

Cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
Si el acuerdo perjudica gravemente a la comunidad en su conjunto, beneficiando solo a uno o varios propietarios.
Si se causa un perjuicio importante a un vecino concreto, sin que esté legalmente obligado a soportarlo.
Cuando se ha producido un abuso de derecho por parte de la mayoría.

En estos casos, el propietario tiene un plazo limitado para impugnar. Por lo general, se trata de tres meses desde la notificación del acta, aunque puede llegar hasta un año si el acuerdo es claramente ilegal.

¿Y cuánto cuesta?

Esta es la pregunta más habitual, pero también la más difícil de responder con precisión. El coste de impugnar un acta depende de muchos factores, como la complejidad del caso, la necesidad de contratar profesionales (abogado, procurador), y si se requieren informes técnicos, peritajes u otros elementos.

En términos generales, hay que tener en cuenta que:

Es obligatorio acudir con abogado y procurador, ya que este tipo de procedimientos no se pueden llevar a cabo sin representación legal.
El proceso se tramita por vía judicial, por lo que hay que asumir los tiempos y costes que ello conlleva.
Si el propietario pierde el juicio, puede ser condenado a pagar también los gastos legales de la comunidad (lo que se conoce como “condena en costas”).

Por eso, desde el punto de vista de la administración de fincas, siempre recomendamos valorar con calma si realmente merece la pena impugnar. No solo por el coste económico, sino por el desgaste personal y el impacto que puede tener en la convivencia vecinal.

– ¿Existen tasas judiciales para impugnar un acta?

Sí, existen tasas judiciales, pero actualmente solo deben pagarlas las personas jurídicas (empresas, asociaciones, cooperativas…). Los particulares están exentos desde 2015.

Este cambio se produjo tras varias reformas legales por motivos de acceso a la justicia. Las tasas judiciales para particulares fueron muy polémicas cuando se impusieron con el Real Decreto-ley 3/2013 y posteriormente se eliminaron para personas físicas mediante la Ley 10/2012, modificada en 2015.

– ¿Cuánto son las tasas judiciales para una persona jurídica?

Si una comunidad de propietarios quiere impugnar un acuerdo (como persona jurídica), o si una empresa es la que impugna, entonces sí tendrá que pagar tasas.

Las tasas se componen de:

A) Cuota fija:

Para un juicio ordinario (el procedimiento habitual para impugnar actas), la cuota fija es de 300 €.

B) Cuota variable:

Se calcula aplicando el 0,5% sobre la cuantía del procedimiento, con un límite de 10.000 €.

Ejemplo:

Si se impugna un acuerdo relativo a una derrama de 20.000 €, la parte variable sería 20.000 x 0,5% = 100 €.
Total de tasa judicial: 300 € (fijo) + 100 € (variable) = 400 €.

– ¿Aplica esto a un propietario particular que impugna un acta?

No. Si eres una persona física (un vecino), no tienes que pagar tasas judiciales para presentar la demanda.

Sí tendrás que pagar lo que hemos comentado anteriormente.

¿Se puede evitar llegar a juicio?

Aunque el camino más directo es acudir a los tribunales, en algunos casos se puede explorar la vía del diálogo con el presidente, el administrador o el resto de vecinos. En determinadas situaciones, una junta posterior puede modificar o anular un acuerdo anterior si se demuestra que se adoptó incorrectamente o si hay voluntad de corregirlo.

También existe la posibilidad de recurrir a la mediación, aunque no es habitual en comunidades de propietarios. Aun así, cada vez hay más casos en los que se recurre a esta alternativa, que puede resultar más económica y rápida que un juicio.

Recomendaciones como administradores de fincas

Como administradores de comunidades, no podemos intervenir directamente en los conflictos entre vecinos cuando se trata de impugnaciones, pero sí podemos ofrecer información clara, imparcial y práctica. Estas son nuestras recomendaciones si estás pensando en impugnar un acta:

Revisa bien el acta: asegúrate de que lo que se ha aprobado figura correctamente y no hay errores de transcripción o interpretación.
Consulta los estatutos y la ley: no todo lo que puede parecer injusto es ilegal. Muchas decisiones impopulares están legalmente permitidas si se aprueban con las mayorías requeridas.
Solicita asesoramiento jurídico: un abogado especializado podrá decirte con claridad si el acuerdo es impugnable y qué posibilidades reales hay de ganar el caso.
Evalúa los costes y beneficios: no solo económicos, sino también en términos de tiempo, estrés y relaciones vecinales.

Impugnar un acta de comunidad no es algo que se deba hacer a la ligera. Es un procedimiento serio, con implicaciones legales y económicas. Si bien está pensado para proteger los derechos de los propietarios, también requiere cumplir una serie de requisitos formales y estar bien asesorado.

Desde nuestra experiencia en la administración de comunidades, recomendamos analizar bien cada caso y actuar solo cuando existan verdaderos motivos legales y un perjuicio claro. Y, por supuesto, contar siempre con el apoyo de profesionales que puedan guiar el proceso de forma adecuada.