Impugnar un acta de comunidad: cuánto cuesta, plazos y cómo hacerlo
Impugnar un acta de la junta de propietarios cuesta, en la mayoría de los casos, entre 1.500 y 4.000 euros si lo llevas hasta el juzgado: abogado, procurador y, a veces, un perito. Si pierdes, puede tocarte pagar también los gastos de la comunidad. Por eso antes de demandar conviene tener claro si el acuerdo se puede impugnar, si estás a tiempo y si hay una salida más barata.
Aquí tienes los costes, los plazos y los pasos, con lo que cambió en 2025 con los medios de solución de conflictos (MASC). Si necesitas repasar lo básico, empieza por qué es la Ley de Propiedad Horizontal y cómo afecta a tu comunidad.
Cuánto cuesta impugnar un acta de comunidad
La impugnación se tramita por juicio ordinario, así que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige abogado y procurador. Estas son las horquillas habituales en la Costa del Sol. Cada profesional fija sus honorarios y el precio sube si el caso es complejo o llega a apelación.
| Concepto | Cuándo se paga |
| Abogado (primera instancia) | Siempre |
| Procurador | Siempre |
| Perito (arquitecto, aparejador, contable…) | Solo si hay que probar algo técnico: una obra, un reparto de gastos, unas cuentas |
| Tasa judicial | Los particulares están exentos. Las sociedades sí la pagan |
| Costas de la comunidad | Solo si pierdes y el juez te condena en costas |
Lo que más pesa en la decisión suele ser la última fila. Si el juez desestima la demanda, lo normal es que pagues tu abogado y además el de la comunidad. Si ganas, ocurre al revés.
Plazos para impugnar un acuerdo de la junta
Es lo primero que hay que mirar, porque si se pasa el plazo la acción caduca y ya no hay nada que hacer. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal fija dos plazos:
- 3 meses desde la junta, para los acuerdos gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de unos pocos o que perjudican gravemente a un propietario sin que tenga obligación de soportarlo.
- 1 año desde la junta, cuando el acuerdo va contra la ley o contra los estatutos de la comunidad.
Si no fuiste a la junta, el plazo no empieza el día de la reunión sino cuando te comunican el acta.
Hay una excepción muy limitada: los acuerdos que vulneran normas de orden público o derechos fundamentales son nulos y se pueden atacar sin plazo. Son casos raros. En la práctica casi todo cae en los 3 meses o en el año.
Quién puede impugnar
No basta con no estar de acuerdo. Pueden impugnar:
- Los propietarios que votaron en contra y salvaron su voto en la junta.
- Los que no asistieron, por el motivo que sea.
- Los que fueron privados de su derecho de voto sin razón.
Además, tienes que estar al corriente de pago con la comunidad o consignar la deuda en el juzgado al demandar. Solo se libra de este requisito quien impugna un acuerdo sobre las cuotas de participación.
Cómo salvar el voto
Salvar el voto es decir en la propia junta que votas en contra y que quieres que conste en el acta. Basta con algo así:
«Voto en contra del acuerdo del punto [número] del orden del día y solicito que conste en acta que salvo mi voto a efectos de una posible impugnación.»
Cuando recibas el acta, comprueba que lo recoge. Si no aparece, escribe al secretario o al administrador para que lo corrijan y guarda la prueba del envío.
¿Hay que intentar un acuerdo antes de demandar? Los MASC
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga en general a intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de ir a juicio: una negociación, una mediación, una oferta vinculante o un simple requerimiento con propuesta de acuerdo.
En la impugnación de acuerdos de comunidad no hay todavía un criterio único. Algunos juzgados han inadmitido demandas por no haber intentado el MASC. Otros tribunales, como la Audiencia Provincial de Zaragoza en un auto de octubre de 2025, entienden que no se puede exigir, porque el presidente no puede negociar sobre si un acuerdo de la junta es válido o no.
Mientras no se aclare, lo prudente es intentarlo. Tiene una ventaja importante: la solicitud de MASC suspende el plazo de caducidad desde que se intenta comunicar a la comunidad hasta que termina sin acuerdo. No pierdes días por intentarlo.
La forma más habitual es un burofax al presidente o al administrador con tu propuesta. Si la comunidad no contesta o la rechaza, ya puedes demandar.
Paso a paso para impugnar un acta
- Lee el acta con calma. Mira qué se aprobó, con qué mayoría y si consta tu voto en contra. Muchas impugnaciones prosperan por un defecto de convocatoria o de mayorías.
- Calcula el plazo. 3 meses o 1 año desde la junta, o desde que te notificaron el acta si no fuiste.
- Ponte al día con las cuotas o prepara la consignación.
- Habla primero con el administrador. Entre sus funciones está asesorar a la junta, y hay errores que se corrigen convocando otra, sin gastar nada.
- Envía la propuesta de MASC por burofax.
- Si no hay acuerdo, presenta la demanda con abogado y procurador ante el juzgado del lugar donde está el edificio.
Ten en cuenta que impugnar no paraliza el acuerdo. La comunidad puede ejecutarlo mientras dura el juicio, salvo que el juez acuerde suspenderlo.
¿Se puede impugnar un acta sin abogado?
Para ir al juzgado, no. Es un juicio ordinario y la ley exige abogado y procurador.
Lo que sí puedes hacer tú solo es todo lo anterior: salvar el voto, pedir que se corrija el acta, hablar con el administrador o enviar el burofax con tu propuesta. Muchos conflictos se resuelven en esa fase.
Cuándo merece la pena impugnar
Si el acuerdo te cuesta poco dinero y el caso es dudoso, los números rara vez salen: puedes gastar 2.000 euros para recuperar 300. Merece más la pena cuando el acuerdo tiene un defecto claro (no se convocó bien, no se alcanzó la mayoría que exige la ley, se aprobó algo que va contra los estatutos) o cuando el perjuicio es grande, por ejemplo una derrama alta o una obra que afecta a tu vivienda.
Antes de decidir, pide al abogado una valoración por escrito de las opciones de éxito y del coste total, incluido el riesgo de costas.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el plazo para impugnar un acta de comunidad?
Tres meses desde la junta, o un año si el acuerdo va contra la ley o los estatutos. Si no asististe, cuenta desde que te comunican el acta.
¿Cuánto cuesta impugnar un acta?
Entre 1.500 y 4.000 euros en la mayoría de los casos, sumando abogado y procurador. Si hace falta un perito o pierdes con condena en costas, sube.
¿Puedo impugnar si no fui a la junta?
Sí. Los ausentes pueden impugnar sin haber salvado el voto, y el plazo empieza cuando reciben el acta.
¿Puedo impugnar si debo cuotas a la comunidad?
Solo si pagas la deuda o la consignas en el juzgado al presentar la demanda. La excepción son los acuerdos sobre cuotas de participación.
¿Impugnar el acuerdo lo deja en suspenso?
No. El acuerdo se puede ejecutar mientras dura el juicio, salvo que el juez decida suspenderlo.
¿Es obligatorio intentar una mediación antes?
La ley lo exige con carácter general desde abril de 2025. Para la impugnación de acuerdos los tribunales no se ponen de acuerdo, así que lo recomendable es intentarlo: además, suspende el plazo de caducidad.
