¿Es legal prohibir los pisos turísticos en las comunidades de propietarios?
En los últimos años, el auge de los pisos turísticos ha generado un intenso debate en muchas comunidades de vecinos, especialmente en zonas de alta demanda como la Costa del Sol. Marbella, siendo uno de los destinos turísticos más atractivos de España, no escapa a esta realidad. Muchas comunidades se plantean si es legal prohibir los pisos turísticos dentro de su propiedad horizontal. En este post, desde nuestra experiencia en administración de finca en Marbella y administración de comunidades en Marbella, abordamos este tema en profundidad.
¿Qué son los pisos turísticos?
Los pisos turísticos son aquellas viviendas que se alquilan por cortos periodos a través de plataformas como son Airbnb o Booking. Aunque esta modalidad de alquiler puede generar ingresos atractivos para los propietarios, también conlleva ciertas molestias para los vecinos: ruido, trasiego constante de personas, falta de seguridad o uso excesivo de zonas comunes, entre otros.
El marco legal actual
En España, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las relaciones entre propietarios dentro de una comunidad. Tras su reforma en 2019, esta ley permite que una comunidad pueda limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas, siempre y cuando se obtenga el respaldo de una mayoría cualificada: tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Qué significa? Significa que sí es legal limitar o prohibir el uso turístico de una vivienda dentro de una comunidad de propietarios, siempre que se cumpla este requisito. No obstante, hay matices importantes que hay que tener en cuenta.
No es lo mismo prohibir que limitar
No es lo mismo limitar que prohibir. Limitar puede implicar establecer ciertas condiciones o normas para la actividad turística (por ejemplo, exigir registro previo en el ayuntamiento, horarios de entrada/salida, uso responsable de zonas comunes, etc.). En cambio, prohibir implica que ningún vecino podrá destinar su vivienda a alquiler turístico bajo ningún concepto.
En muchos casos, los tribunales han considerado que una comunidad sí puede prohibir los pisos turísticos, siempre y cuando la decisión se haya adoptado de forma legítima, se haya inscrito en el Registro de la Propiedad y no contradiga otras normativas urbanísticas o autonómicas.
La importancia del título constitutivo y los estatutos
Para que la prohibición tenga efecto real y legal, no basta con una simple votación en junta. Es necesario modificar los estatutos de la comunidad y, posteriormente, inscribir dicha modificación en el Registro de la Propiedad. Esta es una de las razones por las cuales resulta clave contar con una empresa especializada en la administración de comunidades en Marbella, San Pedro de Alcántara o alrededores, que pueda asesorar adecuadamente durante este proceso legal y administrativo.
Jurisprudencia reciente
Los tribunales españoles, incluyendo varias Audiencias Provinciales y el Tribunal Supremo, han respaldado el derecho de las comunidades a regular esta actividad, siempre que se respeten las mayorías exigidas y no se vulneren derechos fundamentales. En este sentido, se refuerza la idea de que la convivencia vecinal y la finalidad residencial del inmueble pueden primar sobre el interés particular de un solo propietario.
¿Cómo puede ayudarte una administración de fincas?
Si tu comunidad se enfrenta al dilema de los pisos turísticos, desde Martin Properties & Services te ofrecemos un servicio integral de administración de finca en Marbella para que tomes decisiones informadas y legales. Nuestro equipo asesora a comunidades que desean regular este tipo de alquileres, facilitando la convocatoria de juntas, la redacción de acuerdos, la modificación de estatutos y los trámites registrales.
Además, como expertos en administración de comunidades en Marbella, nos encargamos de mediar entre vecinos, gestionar conflictos derivados del alquiler vacacional y garantizar el cumplimiento de las normas aprobadas.
Como conclusión, sí, es legal prohibir los pisos turísticos en una comunidad de propietarios, pero debe hacerse conforme a lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal y con el apoyo de una mayoría cualificada. Cada caso debe analizarse con cuidado y contar con el asesoramiento profesional adecuado para evitar conflictos legales.
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